Avez-vous déjà eu l’envie d’investir dans un bien immobilier situé à l’étranger ? De créer un business immobilier ailleurs qu’en France ?

La réponse est sans doute oui. Cela a sans doute du vous intéresser une fois.

C’est assez français. Chercher si l’herbe est plus verte ailleurs. Mettre en avant la lourdeur de l’administration française. La frilosité des banques françaises qui ne suivent pas toujours sur vos projets. Ce sentiment d’être massacré fiscalement ici. Ou encore se dire qu’il y a bien d’autres pays qui peuvent se développer que notre beau pays.

Ces arguments sont valables également dans la création d’un business immobilier. Et donc vous pouvez arriver à cette curiosité.

Celle de se demander comment acheter un bien à l’étranger.

Mais est-ce si simple ? Comment se passe l’acquisition d’un bien immobilier ? Où acheter un bien à l’étranger ? Quelle fiscalité va s’appliquer ? Comment le gérer de loin ? Pouvons-nous emprunter pour cela ? Comment se passe la succession lors de notre décès ?

Bref. Tant de questions. Si peu de réponses.

Certaines personnes vous indiquent sur internet que cela est possible. Que vous pouvez obtenir des rentabilités intéressantes. Mais l’aspect pratique n’est que très rarement abordé.

Afin de vous aider dans cette réflexion. Nous allons étudier de la manière la plus objective possible cette question.

Je vais vous apporter du concret : mon expérience en tant que courtier en prêt immobilier d’une part, et d’autre part mes connaissances juridiques ce sujet.

En tant que courtier j’ai vu beaucoup de clients d’origine étrangère acheter des biens à l’étranger via des prêtes consommations car les banques ne souhaitent pas accompagner les clients en raison de la garantie qui ne pouvait être prise sur le bien.

Or lorsque ceux-ci venaient me voir pour acheter ensuite leur résidence principale en France je me retrouvais avec un dossier non finançable en raison de leur taux d’endettement trop élevé (merci le prêt conso ! )…

Avant de rentrer dans le vif du sujet, commençons par une petite histoire immobilière comme nous les aimons tous !

 

L’anecdote d’un marchand de bien

Avant de rentrer dans le vif du sujet je vais vous raconter une anecdote qu’un marchand de bien m’avait contée au détour d’un verre de whisky (pour votre santé l’alcool doit être consommé avec modération contrairement à l’investissement) 😉

Notre ami marchand de bien avait en portefeuille un bien à vendre affiché à 145 000€, il trouve rapidement un acheteur potentiel à qui il fait visiter celui-ci.

A l’issue de la visite, la personne lui fait une proposition à 210 000€ … Autant vous dire que le marchand de bien l’a regardé avec les yeux d’un hibou ayant entamé sa troisième nuit sans dormir 😉

Finalement l’offre est évidemment accepté par le vendeur, le notaire attribue donc le jour de la vente les 145 000€ au vendeur et verse le reliquat à l’acheteur sur son compte pour « les travaux ».

Quelques mois plus tard l’acheteur disparaît du pays et se fait construire une villa à Djerba ! La banque ayant hypothéqué le bien ne retrouve pas sa mise (saleté de financement à 110% !) et notre acheteur vit tranquillement au soleil avec une villa gracieusement offert par la banque.

Cette histoire peut paraître cliché mais elle est véridique sur ce qu’il se passait il y a quelques années encore, cela permet également d’expliquer l’évolution des critères des banques en terme de crédit. J’en ai encore d’autres en réserve des histoires comme celles-ci si ça vous intéresse !

De plus, il est à noter que la banque ne peut hypothéquer un bien qui est à l’étranger car il y a conflit entre les différentes lois nationales des deux Etats en question. Il faut donc absolument passer par une société de caution mais aujourd’hui cela ne fait pas partie de la plupart des financements possibles via ce type de garantie.

Credit

Obtenir son crédit par une banque en France : est-ce possible ?

Comme vous l’avez compris, le problème principal rencontré par les banques françaises est la garantie sur le bien. Les sociétés de caution ne souhaitent pas garantir ce type de bien et surtout l’hypothèque est très risquée car le droit français va rentrer en conflit avec le droit étranger, en cas de problème cela devient donc un vrai casse tête chinois pour la banque afin de récupérer son argent.

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Il faut aussi retenir qu’il y a une véritable distinction faite entre un bien situé en zone euro et un bien situé hors zone euro.

Avant que je ne quitte mon emploi de courtier en prêt immobilier nous avons obtenu un nouveau partenariat spécifique concernant le financement d’une résidence à l’étranger. Il s’agit en fait d’un prêt affecté pour l’acquisition d’un bien situé à l’étranger garanti par une hypothèque basée sur un autre bien situé en France appartenant à l’emprunteur en pleine propriété.

En d’autres termes, vous devez apporter en garantie un bien qui est déjà payé et pour lequel il n’y a plus de crédit dessus. Cela est donc relativement compliqué à avoir lorsque l’on débute dans l’immobilier, toutefois avec le temps vous pourrez arbitrer votre patrimoine.

Ainsi, lorsque vous disposerez de plusieurs lots à crédit, vous pourrez revendre certains appartements ou immeubles afin de rembourser la totalité de certains emprunts afin d’obtenir la pleine propriété d’une partie de vos lots. Par conséquent vous disposerez de biens pouvant servir pour vos achats immobiliers à l’étranger.

Il y a aussi une autre condition : le bien doit être situé dans un pays européen, mais tous les pays ne sont pas acceptés !

Ce critère est finalement assez logique car la banque ne va pas vous financer un bien situé au fin fond de la Roumanie, en revanche si vous avez un projet sérieux dans la capitale de l’Estonie, à Prague ou encore au Portugal, cela devient plus alléchant.

La quotité d’intervention maximum est également de 75% de la valeur du bien français hypothéqué soumis par ailleurs à l’expertise concernant l’évaluation de celui-ci. Il sera donc difficile de surévaluer votre bien immobilier car un expert mandaté par la banque viendra sur place afin de limiter le risque pour la banque.

A voir donc si cela est possible pour votre dossier !

 

Avoir un crédit par une banque étrangère ?

Enfin la dernière solution est de contacter une banque du pays où vous souhaitez investir afin qu’eux puissent vous prêter l’argent nécessaire. Attention toutefois, les crédits immobiliers diffèrent entre les pays, que ce soit au niveau des conditions ou même des taux.

Quoiqu’il arrive, vous devrez ouvrir un compte dans une banque locale afin de faciliter votre gestion au quotidien, notamment le paiement de vos taxes et la perception de vos revenus locatifs.

La France étant connue pour sa « complexité administrative », il est probable que les banques étrangères vous accompagnent de manière plus simple sur votre projet.

Ici les solutions seront au cas par cas, que ce soit au niveau du projet ou du pays donc nous ne pouvons pas anticiper le résultat de ce type de demande.

Sachez cependant que la plupart des banques à l’étranger demandent de l’apport dans ce type de projet,  autant dire qu’il sera très difficile pour vous d’obtenir un financement sans apport.

Ou acheter

Où acheter ? Faites attention aux différences culturelles

D’ailleurs, il est intéressant de noter que chaque pays possède une vision différente au niveau du traitement d’un projet immobilier.

Par exemple sachez qu’à Miami un vendeur s’est fait payer 1600 bitcoin (BTC) pour la vente de sa maison, c’était l’une des premières fois qu’un achat immobilier se faisait par ce biais. Depuis cela a même été réitéré à Dubaï aux Emirats Arabes Unis ou encore à Bali en Indonésie.

De même, lors de l’acquisition du bien la procédure n’est pas la même partout, y compris au sein même de l’Europe. Il y a des pays où il n’existe pas d’office notariale, il faut donc passer soit par l’agent immobilier directement soit par l’avocat.

En Europe, la loi devant s’appliquer est souvent celle de la résidence habituelle du défunt. Il faudrait donc que vous habitiez en France pendant plus de six mois afin que la loi française s’applique. Il y a toutefois des exceptions comme le Royaume Uni par exemple qui fait appliquer sa propre loi.

En dehors de la zone Euro au contraire, c’est souvent la loi du pays où est situé le bien immobilier qui va s’appliquer.

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Enfin faites bien attention à l’impact du droit international privé. Sachez que cela a une grande incidence dans votre acquisition immobilière. Par exemple l’Angleterre ne reconnait pas le régime matrimonial de la communauté au niveau du mariage.

Par conséquent, si vous achetez un bien avec votre conjoint dans ce pays, vous ne pourrez le faire qu’en indivision.

Viendra également la question de la succession ce qui est également un problème important puisqu’il faudra anticiper cela en amont. Essayez au maximum de vous couvrir en passant par un professionnel en la matière. N’hésitez pas à indiquer vos dernières volontés dans un testament tout en indiquant la loi du pays que vous souhaiteriez vous voir appliquer.

 

La fiscalité du bien à l’étranger

Il y a deux qualités principales à développer lorsque vous voulez réussir dans l’immobilier :

  • Savoir créer et dénicher une bonne affaire ;
  • Et maîtriser parfaitement la fiscalité immobilière ;

Le problème lorsque vous achetez à l’étranger est que vous compliquez l’imposition de vos revenus.

Plusieurs questions se posent s’agissant de la fiscalité :

  • Celle des revenus ;
  • La fiscalité lors de la plus-value à la revente ;
  • Et lors de la transmission comme nous l’avons vu plus haut ;

Afin d’éviter une double imposition, dans le pays où se situe le bien puis en France, différentes conventions fiscales ont été signés entre eux.

Avant d’investir, même si vous passez par des professionnels qui vous semblent être compétent, je vous invite à vous référer à la convention fiscale et bien vérifier les modalités d’imposition des revenus tirés d’une location.

Et maintenant

Et maintenant ?

Vous vous intéressiez à la création d’un business immobilier par un bien situé à l’étranger. Et pour cela vous aviez un certain nombre de questions pour lesquelles vous cherchiez des réponses.

Cela concernait le droit applicable. Le fait de pouvoir obtenir un crédit, que cela soit par une banque française ou une banque à l’étranger. La fiscalité s’appliquant aux revenus locatifs tirés du bien immobilier. Et enfin les différences culturelles entre les pays.

J’espère que les réponses que j’ai pu vous apporter vous aideront dans votre réflexion quant à votre business immo.

L’objectif de cet article n’est pas de vous dire qu’il est impossible d’investir à l’étranger. C’est bien évidemment possible. Mais il y a un certain nombre de paramètres à bien prendre en compte avant de réaliser un quelconque investissement.

Le pour et le contre doivent être pesés. Méfiez-vous évidemment des agents immobiliers ou autres organismes ayant pour but de vous vendre ce type de placement. Ce sont des commerciaux donc rémunérés à la commission. Ils sont donc poussés à mettre en avant les points positifs et omettre les points négatifs.

Réfléchissez bien avant de franchir le pas.

Quoi qu’il arrive, en ayant lu cet article jusque là vous démontrez votre envie d’apprendre. Vous êtes curieux et cela vous permettra de performer dans l’investissement immobilier. Gardez cette qualité et surtout utilisez là.

J’aime terminer mes articles par un petit défi au lecteur.

Vous vous intéressez à l’immobilier à l’étranger. Très bien. Eh bien lorsque vous aurez terminé votre lecture je vous invite à vous munir de votre téléphone et de prendre rendez-vous avec votre banquier pour lui demander son avis sur un financement à l’étranger. Ou avec un courtier en prêt immobilier, peu importe.

Il est très important pour vous de passer à l’action. De faire son premier pas. Cela vous permettra de développer votre réseau et surtout vous allez commencer à mettre des pierres dans votre édifice.

Il est important de vous former, et c’est très bien d’avoir lu cet article (je vous en remercie !). Mais il faut aussi aller sur le terrain, c’est encore plus important !

Je vous souhaite le meilleur pour vos investissements !

    4 Commentaires concernant "Acheter un bien à l’étranger, est-ce vraiment possible ?"

    • Jérémie

      Bonjour Quentin,

      Merci pour cet article intéressant.

      Je relève juste une coquille : “En Europe, la loi devant s’appliquer est souvent celle de la résidence habituelle du défunt”. Il y a quelqu’un qui est mort dans l’article ? 🙂

      A bientôt,

      • Quentin Georges

        Bonjour Jérémie,

        Content que l’article vous plaise 🙂
        Pas vraiment, en fait dans le cadre d’une succession (donc oui l’hypothèse est que le propriétaire du bien à l’étranger meurt) il est important de savoir quelle loi s’applique pour régler celle-ci d’où cette phrase.

        Au plaisir de vous revoir sur le blog !

        • Jérémie

          Bonjour Quentin,

          D’accord, je comprends mieux, à la première lecture je n’avais pas compris et pensé à une coquille.

          A bientôt !

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