Vous avez sans doute déjà lu en entendu sur Youtube que vous deviez absolument acheter un bien rentable pour pouvoir espérer dégager des revenus importants en immobilier.

Concrètement, vous devez obtenir un cash flow positif.

C’est-à-dire que les revenus locatifs mensuels que vous dégagez doivent être plus importants que toutes vos charges. Cela comprend votre mensualité d’emprunt, vos impôts, vos différentes taxes foncières ou encore les provisions pour les futurs travaux.

Pour arriver à ce résultat, vous imaginez que cela demande une certaine connaissance.

Ainsi vous pouvez partir sur un prêt longue durée afin de réduire au maximum vos mensualités.

Vous pouvez également négocier le plus possible le prix d’acquisition afin de faire baisse vos mensualités également.

Certains investisseurs utilisent la division immobilière afin d’arriver à un résultat intéressant en terme de rentabilité.

Cela est beaucoup le cas chez les marchands de bien.

Aujourd’hui nous allons nous intéresser aux démarches à effectuer lorsque l’on veut diviser un bien, je suis actuellement en plein dans les démarches pour mon projet immobilier que je vous présenterai bientôt. Diviser un bien peut être très intéressant car vous allez augmenter significativement votre rentabilité !

La division est la conséquence logique d’un constat : plus la surface est grande, plus le prix diminue au mètre carré.

Par conséquent, de nombreux marchands de bien achètent de grandes surfaces afin de les diviser en plusieurs appartements voir studios et les revendre à l’unité. Si la division est bien faite vous pourrez avoir une jolie plus-value à la clé.

De même, vous pouvez faire le choix de ne revendre qu’une partie de votre lot afin de juste rembourser votre crédit et garder l’autre partie qui n’aura plus d’emprunt à supporter.

Et enfin vous pouvez faire le choix de diviser simplement pour augmenter votre loyer mensuel. Par exemple un T3 de 75m² peut se louer dans votre ville à 550€ par exemple, or si vous le transformez en trois studios vous pourrez les louer par exemple 250€ chacun soit un revenu total de 750€.

Toutefois faites bien attention à respecter la loi dans vos démarches afin d’éviter d’avoir un retour de flamme de la part de l’administration.

diviser un bien immobilier

Mode d’emploi de la division

La solution la plus simple est tout simplement de prendre contact avec le service urbanisme de la mairie de la ville où vous souhaitez diviser votre bien immobilier afin de demander les démarches  effectuer.

Cela vous permettra d’éviter les mauvaises surprises et surtout avoir toutes les informations nécessaires pour éviter les éventuels problèmes administratifs futurs, le top du top étant d’avoir un écrit signé et tamponné, bonne chance 😉

Dans les grandes lignes, vous allez d’abord lire le règlement de copropriété afin de vérifier que la division de biens est possible ou non, on trouve parfois de mauvaises surprises dans des vieux règlements n’ayant jamais été modifié depuis la construction des biens … Ce qui n’est pas interdit clairement dans le règlement est possible vous pouvez donc effectuer tous les réaménagements intérieurs que vous souhaitez mais il ne faut pas toucher aux murs porteurs et aux parties communes.

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Ensuite vous allez vérifier le Plan Local d’Urbanisme (PLU) afin de vérifier que la création de places de parking est nécessaire ou non dans la cadre de la création de logements. Ici le PLU varie suivant les villes donc faites bien attention, si une place doit être créé mais que vous ne pouvez pas alors vous pouvez payer une compensation financière définie par la ville, cela peut dépasser les 10 000€ par place de parking ce qui peut donner certaines sueurs froides si vous n’avez pas vérifié cela ! Il est aussi possible de louer une place de parking mais pour exemple il m’avait été demandé de prouver une location pour une durée de plus de 15 ans ! …

A noter que vous devez remplir le certificat d’urbanisme opérationnel afin que l’administration valide votre projet de division. A note que pour cela vous devrez décrire votre projet, joindre des photos de votre bien ainsi que mettre le plan du cadastre du bien à diviser.

Une fois que vous aurez le dossier complet vous pourrez le déposer directement à la mairie qui vous remettra en contrepartie un récépissé, il ne vous restera plus qu’à patienter quelques semaines (maximum 2 mois) avant d’avoir la réponse concernant la validation ou non de la division.

A noter que vous n’êtes pas obligé d’être le propriétaire du bien pour déposer ce dossier.

 

Division juridique ou pas ?

Simplement, si vous réaménagez simplement votre bien immobilier en le divisant sans création de lots juridiques distincts la division sera « non-officielle » et par conséquent vous devrez vendre le bien en entier si vous souhaitez vous en débarrasser.

En revanche si vous souhaitez faire une réelle division juridique en créant de nouveaux lots vous allez devoir faire intervenir plusieurs professionnels en la matière. Entre autre vous allez devoir demander une modification de la répartition des charges de copropriété et la modification du règlement de copropriété au notaire après calcul de la nouvelle répartition des surfaces habitables par un géomètre. Vous allez donc payer les services du notaire dans la publication au service de publicité foncière de l’état descriptif de la division du bien ainsi que les services d’un géomètre. Je vous invite également à vous faire accompagner d’un architecte afin que celui-ci vous aide sur la faisabilité technique de votre projet et surtout trouver des solutions à vos problèmes.

compteur electrique

Et mes compteurs électriques ? Et ma taxe d’habitation ?

Concernant la taxe d’habitation, vous allez devoir remplir un formulaire aux impôts afin d’indiquer la présence d’un ou plusieurs locataires à la même adresse en précisant la superficie occupée par chacun d’eux afin que les impôts leur envoient la taxe d’habitation. Petite précision, la modification peut prendre plusieurs mois donc armez vous de patience !

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Concernant les compteurs électriques il va falloir distinguer si vous faites de la location en nu ou en meublé. Pour information en nu il faut faire appel à la société Enedis qui va créer des compteurs séparés. Dans le cadre du meublé, tu peux éviter cela en créant des sous-compteurs sous le compteur principal et refacturer l’électricité aux différents locataires (ne pas oublier de voir si le compteur est assez puissant pour cela).

 

Et le coût du géomètre pour une division

Le coût d’un géomètre va dépendre directement de la nature de sa mission. Ainsi, il n’existe pas de coût forfaitaire concernant sa prestation.

A ce titre plusieurs variables influent dans ce tarif.

Nous retrouvons par exemple la taille de la surface totale, la valeur de celle-ci, la distance qu’il devra parcourir pour se rendre sur place, les recherches à effectuer de son côté, les obligations légales qu’il devra de son côté réaliser, etc.

geometre

Conclusion

La division est une excellente option pour réaliser une opération immobilière rentable.

Cela nécessite toutefois d’être fait dans les règles juridiques si vous souhaitez revendre le bien de manière séparée. Il est très important de respecter cela même si la procédure administrative peut être lourde.

Je vous conseille de toujours prendre contact avec votre mairie lorsque vous vous lancer dans ce type de projet. Cela vous permettra d’avoir un premier retour.

N’hésitez pas à utiliser l’écrit afin de garder des preuves.

Il ne vous reste donc plus qu’à passer à l’action.

Les projets les plus gros nécessitent beaucoup de travail au départ.

Vous allez devoir mettre du charbon dans la cheminée de la locomotive.

Mais le jeu en vaudra la chandelle. Très clairement.

Respectez bien le formalisme administratif imposé par la loi. Faites vous aider par un professionnel afin de confirmer la viabilité de votre projet.

Cela vous permettra de vous sécuriser et réaliser une opération immobilière intéressante.

Il ne vous reste plus qu’à passer à l’action.

Je vous invite à contacter votre mairie pour obtenir plus d’informations sur le sujet. Cela vous permettra de faire un premier pas dans l’investissement immobilier.

Je peux d’ailleurs vous aider si vous ne savez pas par où commencer dans la création de votre business immobilier.

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Je vous souhaite le meilleur pour vos futurs investissements.

 

 

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