Jouons ensemble à une devinette :

Combien de fois avez-vous lu qu’il ne fallait pas investir dans Paris ? Et l’inverse ? Combien de promoteurs immobiliers vous ont vendu le fait qu’investir à Paris était la meilleure chose que vous pouviez imaginer.

Si le résultat est supérieur aux doigts de la main alors invitez-moi au restaurant 🙂

Plus sérieusement.

Vous avez deux types de personne dans ce genre de conversation.

  • Le parisien convaincu ;

Celui qui a vécu dans la capitale. Qui adore ce style de vie. Il va vous dire qu’il faut investir dans tel quartier car le métro va desservir celui-ci dans quelques années. Et devinez quoi ? Il finira toujours son argumentaire en vous disant que l’immobilier parisien a multiplié sa valeur ses vingt dernières années.

  • Et en face de lui, vous aurez le provincial sceptique ;

Il n’a jamais vécu à Paris. Et entre nous, il ne comprend pas comment est-ce possible d’apprécier le mode de vie dans cette ville. Le prix d’un appartement correspond au prix d’un immeuble dans sa ville ce qui le rend dubitatif par rapport au prix d’acquisition. Bref. Il conclura son argumentaire en vous indiquant que les arbres ne montent pas au ciel.

Bien sur c’est une caricature. Mais nous ne sommes pas si loin de la réalité.

Entre nous. Vous êtes vous déjà posé la question s’il fallait investir dans Paris ?

Il suffit de regarder les requêtes dans google pour voir les questions fréquemment recherchées :

  • Où investir à Paris ?
  • Dans quoi investir à Paris ?
  • Dans quel quartier investir dans Paris ?

Bref. Tant de questions, si peu de réponses.

Vous êtes plongé dans le doute. Cela freine votre progression dans l’immobilier et vous empêche de passer à l’action.

Soyons pragmatique. Il n’existe pas de réponse toute faite à ces questions.

En revanche, vous devez changer votre manière d’appréhender les choses.

Placez-vous dans une optique de création de business immobilier.

Mais quel est la clé de la réussite de ce business ?

C’est simple. Vous devez acheter un bien de manière réfléchie, le rentabiliser au mieux de ses capacités et enfin automatiser au maximum votre gestion / vos prises de décision.

Le secret de la réussite de votre business immobilier est de pouvoir le démultiplier facilement ailleurs.

Lorsque l’on parle d’investissement locatif, beaucoup de personnes pensent tout de suite à investir dans Paris pour différentes raisons. Il s’agit de la capitale, la plupart des sièges sociaux des entreprises y sont présent ce qui rend la recherche d’un emploi plus simple qu’en province, les prix sont en constante évolution, etc.

La contrepartie à tous ces avantages est que les prix d’achat sont très élevés. On dépasse assez facilement les 10 000€ le mètre carré même si ce n’est pas encore aussi élevé que Londres par exemple. La rentabilité y est donc bien moins importante qu’ailleurs.

Est-ce que vous devez pour autant accepter au nom de la sécurité de votre investissement d’avoir une rentabilité significativement basse voir même un cashflow négatif sur votre investissement ? (c’est-à-dire devoir mettre de l’argent de votre poche en plus que vos loyers afin de rembourser vos charges mensuelles telles que les impôts et le crédit).

L’objectif de cet article est donc d’étudier ensemble le marché parisien et ses alentours afin de voir s’il est intéressant ou non d’investir dans du locatif ou non. Et si tel est le cas, mettre en place une stratégie afin de dégager une rentabilité significative de votre investissement.

Emplacement idéal

Investir à Paris : un emplacement parfait

Comme nous l’avons vu, Paris est la capitale française et à ce titre jouit d’une réputation assez importante que ce soit au niveau des entreprises, de la culture ou encore du tourisme. Elle est considérée comme l’une des villes la plus belle du Monde et par conséquent reçoit des millions de touristes attirés par le patrimoine français.

Toutes les conditions sont réunies pour pouvoir faire un investissement locatif avec une vacance locative très faible voir inexistante : une demande locative très forte, des transports ainsi que des commerces présents en très grand nombre ou encore une population croissante.

J’ai été locataire dans le 92, et même en banlieue parisienne vous faites la visite des biens avec plusieurs autres personnes qui souhaitent comme vous trouver un logement à louer. C’est encore pire dans Paris intramuros où vous devez limite louer le bien avant de l’avoir visité.

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Je me souviens avoir fait une visite où nous étions une vingtaine de personne à vouloir visiter ensemble un appartement de 9m² !

Avec tous ces éléments nous nous retrouvons avec une ville où la demande locative est tellement forte que le risque de vacance locative est quasi nul ce qui est l’une des plus grandes peurs chez les nouveaux investisseurs.

Est-ce pour autant un investissement parfait ?

Incertitude législative

Investir à Paris : l’incertitude législative, le cas de l’encadrement des loyers

Afin de lutter contre la pénurie de logement et l’envolée des prix, le législateur a décidé de légiférer et adopter l’encadrement des loyers à Paris depuis le 1er août 2015. Pour le moment la ville de Lille a suivi le mouvement et quelques autres grandes villes françaises commencent à vouloir adopter ce système.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

Très simplement, en fonction de votre quartier vous allez devoir vous plier à un loyer de référence qu’il ne faudra pas dépasser. Vous pouvez retrouver les loyers de référence directement sur le site des finances publiques, à noter que (et c’est logique pour une fois) la distinction de prix se fait en fonction des quartiers, du nombre de pièces et du fait que le logement soit meublé ou non.

A noter que l’incertitude législative est toujours présente puisque le 28 novembre 2017 le tribunal administratif de Paris a annulé les arrêtés d’application du dispositif d’encadrement des loyers. Le gouvernement a bien entendu déclarer vouloir faire appel de cette décision mais cela rend la situation encore plus floue.

Entre nous, il y aurait bien plus à faire concernant des milliers de mètre carré vide de bureaux à Paris qui ne peuvent être transformé en logement d’habitation à cause de lois trop rigides et incohérentes par rapport à la situation actuelle. Bref cela n’est pas le sujet.

L’incertitude légale lors d’un projet locatif pour lequel nous nous engageons en moyenne pour 20 ans voir 25 ans de crédit est assez inconfortable ce qui en fait un point noir concernant la question de savoir s’il faut investir ou non à Paris. Toutefois il faut élargir cette conclusion aux très grandes villes en France qui risquent d’être tôt ou tard confrontés à ce type de mesure pouvant sérieusement impacter votre rentabilité et votre bilan comptable.

Rentabilite faible

Investir à Paris : une rentabilité faible par rapport au montant investi

Comme nous l’avons vu, investir à Paris permet de sécuriser votre investissement puisque vous avez quasiment la certitude que vous aurez un locataire dans votre bien tout au long de l’année et que si vous devez changer en cous d’année cela sera quasiment fait dans la journée tellement la demande est forte.

Certains vous diront que vous avez également l’assurance de voir la valeur de votre logement augmenter dans le temps, comme beaucoup d’experts parlent de bulle je ne m’avancerai pas sur ce point même si j’ai du mal à croire à une baisse au vu de la demande actuelle.

Mais quelle est la rentabilité pouvant être retiré de cet investissement ?

En moyenne, l’immobilier en France rapporte entre 4 et 8%.

A Paris cela est très difficle de trouver une rentabilité supérieure à cela, vous aurez même bien souvent en dessous.

Cela a pour conséquence tout simplement de ne pas trouver de biens s’autofinançant c’est-à-dire dont le loyer encaissé à lui seul permettrait de payer toutes les charges du logement (= mensualité de crédit, impôts fonciers, charges de copropriété et impôts sur le revenu).

Cela s’explique par des prix très important au mètre carré.

Il suffit d’aller sur leboncoin pour se rendre compte qu’un studio de 15m² peut aller parfois jusque 280 000€ dans certains quartiers. En partant sur du 10% de rentabilité brut qui permettrait à peine de rembourser le crédit (et encore !) il faudrait le louer presque 2 400€ par mois ! Autant dire mission impossible …

Est-ce que pour autant investir à Paris dans un projet rentable est possible ou non ?

Augmenter sa rentabilite

Investir à Paris : augmenter sa rentabilité par une stratégie originale

Analysons la situation du marché parisien afin de comprendre ce qu’il est possible de faire afin de mettre en place une stratégie rentable :

  • Plus nous achetons grand et plus le prix au mètre carré baisse : ici le problème est que si vous souhaitez acheter un immeuble complet vous allez dépasser le million d’euros d’acquisition, est-ce que la banque va vous suivre ? Pas sur suivant votre situation.
  • Nous pourrions augmenter la rentabilité en louant le bien en location courte durée sur airbnb ou booking par exemple : là encore cela n’est pas possible car le législateur est venu limiter cette pratique afin de ne pas créer une pénurie de logement plus importante.
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Mais que faire ?

La solution est pourtant très simple, il suffit de s’éloigner de Paris intramuros et s’intéresser aux villes limitrophes aux attraits intéressants tels que les établissements supérieurs.

Deux stratégies intéressantes pourraient être mise en place.

La première serait d’acheter une grande surface proche d’une université proche de Paris dans le 95 par exemple dans le but de la diviser en plusieurs chambres et d’en faire une colocation. Cela va augmenter drastiquement votre rentabilité et vous pourrez même prétendre à un bien pouvant s’autofinançant.

La deuxième stratégie serait un peu similaire à la celle que nous venons de voir mais ici cela ressemblerait à une colocation courte durée. En effet de nombreux étudiants étrangers viennent en voyage Erasmus dans la capitale afin de faire leurs études mais ne sont pas acceptés par les agences immobilières car leur situation ne rentre pas dans les critères français. Ils ont donc un budget plus important que les français et surtout des dossiers souvent très intéressant sans grand risque pour vous. Il serait donc intéressant de se spécialiser dans la colocation d’étudiants étrangers ce qui permettrait de votre côté d’augmenter les prix du loyer et donc votre rentabilité.

Et vous

Et vous ?

Avant de lire cet article vous vous posiez certainement cette question : faut-il investir ou non dans Paris ?

Finalement, vous avez pu voir qu’il fallait s’orienter avec une vision plus « business » afin de changer votre manière de voir les choses.

Vous n’êtes plus dans le fait de savoir si cela est intéressant ou non. Vous êtes maintenant dans la recherche afin de rendre cet investissement rentable.

C’est en adoptant ce mode de réflexion que vous allez tirer votre épingle du jeu. Il faut parfois nager à contrecourant afin de réussir à dégager des revenus intéressants dans l’immobilier.

Objectivement, nous pouvons dire que l’investissement à Paris intramuros n’est pas aujourd’hui rentable pour vous si vous recherchez une certaine rentabilité. Ce n’est pas le bon plan si vous souhaitez dégager du cashflow positif, sauf à mettre un très gros apport dans votre projet.

Il faut donc aller regarder au niveau des villes limitrophes et adopter une stratégie innovante afin d’obtenir des résultats se dégageant de la masse.

Si en revanche vous ne recherchez qu’un bien immobilier avec aucune vacance locative, alors investir à Paris peut être intéressant. Dans une optique de diversification patrimoniale, ou tout simplement de sécurisation de votre business, cela peut être un vrai plus. C’est ce que les professionnels de l’immobilier aiment appeler un « investissement patrimonial ».

Bref.

Je vous propose de commencer à poser les premières pierres dans l’édifice de votre business immobilier. Vous n’allez pas simplement acheter un bien, vous allez mettre en place autour de lui un ecosystème afin de maximiser sa rentabilité.

Comme un chef d’entreprise, vous allez être à la tête de votre patrimoine immobilier.

Mais il va falloir commencer. Tout de suite.

Sortez votre téléphone et fixer un rendez-vous afin de réaliser une visite. Prenez contact avec un professionnel de l’immobilier afin de connaître les tendances de votre marché local. Rendez visite à votre banquier préféré afin de parler crédit.

En un mot comme en cent : passez à l’action !

Je peux vous aider avec ce pack de bienvenue.

Vous découvrirez comment acheter un bien immobilier, les étapes à suivre scrupuleusement dans une vidéo de formation ultra complète ou encore l’exemple concret d’un investissement réalisé.

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Rome ne s’est pas créé en un jour. Pour votre business immo cela sera la même chose. Stop à la procrastination, place à l’action !

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