Mes recommandations sur Youtube m’ont proposé un reportage vidéo sur la colocation entre un concert de Parkway Drive et le résumé de la rencontre de football entre Troyes et Sochaux.

Les médias parlent de plus en plus de l’investissement dans la colocation … Ou plutôt du développement de cette pratique dans les grandes villes où les loyers sont devenus trop importants pour des étudiants ou jeunes travailleurs qui souhaitent vivre dans de plus grands espaces sans pour autant payer un loyer démesuré.

Colocation information

De plus en plus de personnes ne souhaitent plus vivre dans un 7m² en plein Paris mais aspirent à de plus grand espaces sans pour autant se ruiner.

C’est là qu’intervient la colocation. Nous pouvons la définir simplement comme le fait de louer une grande surface à plusieurs personnes qui disposeront chacun d’un espace commun tel que la cuisine, le salon ou encore la salle de bain, tout en ayant une chambre privative.

Là où ça devient intéressant pour vous en tant qu’investisseur c’est que vous allez pouvoir louer un bien qui apportera plus de valeur à vos locataires et, en plus, augmentera votre rentabilité !

Prenons un exemple.

Imaginons que dans votre ville un bien de 40m² puisse se louer 400€ par mois hors charge.

Si vous avez un bien faisant 110m², il est très probable que vous ne réussissiez pas à le louer 1 100€ par mois car cela va devenir trop important par rapport au prix moyen du marché.

Vous seriez peut être aux alentours de 800€ suivant le marché local de votre ville bien évidemment.

Toutefois, si vous louez à 4 colocataires une chambre pour 300€ par mois chacun vous allez obtenir une bien meilleure rentabilité. Vous passez d’un loyer de 800€ à 1 200€ mensuel !

C’est ça la magie de la colocation. Et la cerise sur le gâteau est que vous allez payer moins cher à l’achat car les grandes surfaces se vendent plus difficilement puisque moins de concurrence à l’achat contrairement aux studios.

Comme vous le savez, l’objectif de ce site est de vous aider à mettre en place votre propre business immobilier.

Investir dans des colocations peut être intéressant suivant la ville où vous vous situez.

L’idée serait par exemple d’acheter une maison de ville à diviser en plusieurs appartements servant à héberger des colocations.

Ce business est relativement simple à gérer, même à distance, et demande moins d’organisation qu’un bien loué en courte durée.

Nous allons voir ensemble cinq astuces afin d’investir dans une colocation à haute rentabilité tout en étant sur un investissement de bon père de famille (autrement dit de sécurité).

Recherche colocation

Colocation : la recherche du bien

Investir dans une colocation, c’est réaliser un investissement immobilier rentable et sécurisant pour votre patrimoine. Toutefois, chaque ville ne se prête pas à ce type de logement et il faut bien évidemment sélectionner celle pouvant le mieux correspondre à votre investissement.

Vous allez cibler deux principaux locataires : les étudiants et les jeunes travailleurs.

  • Pour les jeunes travailleurs, difficile de définir des critères fixes par rapport à la ville. A voir si vous avez des entreprises embauchant principalement des intérimaires pour des missions de quelques mois ou de grosses entreprises qui pourraient regorger de potentiels locataires pour votre colocation.

 

  • Pour les étudiants cela est plus simple. Vous allez vous concentrer sur les villes avec un minimum d’étudiants (au moins 2500). Vous pouvez trouver cette information simplement sur internet ou directement en mairie.

Dernier critère. Nous avons vu que l’achat de grande surface était moins chère, vous pouvez également fixer une limite au niveau du prix au mètre carré des villes afin de les classer. Attention car un prix au mètre carré moins élevé peut signifier qu’il est plus difficile à louer votre bien, à voir sur place donc en étudiant le marché locatif.

Négociation colocation

Colocation : La négociation

Une fois que vous aurez sélectionné la ville la plus intéressante pour vous en terme d’investissement il faudra que vous fassiez plusieurs visites afin d’étudier le marché immobilier de celle-ci.

La différence entre une bonne affaire et un investissement classique résidera dans le prix auquel vous allez acheter le bien immobilier. Logiquement, plus votre prix sera faible et plus votre rentabilité sera élevée.

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Toutefois la négociation ne se fait pas n’importe comment et de n’importe quelle façon.

Il y a d’ailleurs une différence entre négocier en direct avec le vendeur et négocier avec l’agence immobilière.

Il faudra se montrer beaucoup plus souple avec le vendeur, être ouvert à la négociation tout en argumentant votre proposition. Vous n’allez pas lui dire que son bien est un taudis, vous allez lui indiquer qu’il s’agit d’un bien pouvant avoir un certain potentiel mais pour lequel des travaux sont à effectuer d’où le prix proposé. Cela se fera au feeling avec lui, vous verrez que certains vendeurs seront plus aptes à négocier que d’autres, le temps leur fera peut être changé d’avis qui sait ?

Avec l’agent immobilier vous pouvez être plus direct. Votre objectif est de savoir les raisons de la vente, depuis combien de temps le bien est à vendre, s’il est négociable, etc. L’agent immobilier n’a pas de temps à perdre et vous non plus, soyez direct avec lui et cela sera bénéfique pour chacun d’entre vous.

Son travail sera de présenter votre offre au vendeur, la négociation sera donc plus simple car vous n’aurez pas à affronter le vendeur en face à face ce qui peut impressionner certaines personnes.

Pret colocation

Colocation : Le financement

Il s’agit ici de l’étape la plus importante de votre investissement locatif. Sans prêt immobilier ou sans financement vous ne pourrez acheter votre bien sauf à le payer cash.

Je vous conseille, au préalable, d’aller voir un courtier en prêt immobilier ou un banquier afin de savoir exactement votre capacité d’emprunt. Cela vous permettra d’orienter directement vos recherches et de savoir à l’avance ce que vous pouvez acheter ou non.

Je vous invite à passer par l’intermédiaire d’un courtier en prêt immobilier qui pourra s’occuper de cette partie pour vous. Il ira présenter votre dossier en banque, il le négociera et reviendra vers vous avec un accord de principe ou une attestation de refus de prêt.

Pour cela vous signerez avec lui un mandat de recherche en financement immobilier qui va l’engager à revenir vers vous à l’issue de ses recherches. Il est engagé par une obligation de moyen, c’est-à-dire qu’il n’est pas obliger d’obtenir votre financement si vous n’êtes pas solvable mais dans ce cas il doit vous fournir une attestation de refus de prêt de la part d’une banque afin que vous puissiez vous désengager sans pénalité de votre acquisition immobilière.

La banque qui vous financera le bien immobilier vous demandera en contrepartie la domiciliation des revenus et parfois même l’assurance sur celui-ci. Essayez de votre côté d’obtenir l’exonération des pénalités de remboursement anticipé qui vous permettra de revendre le bien sans pénalité.

Effectivement en moyenne vous conservez votre bien immobilier sept ans, ainsi vous n’allez que très rarement au bout de votre emprunt.

Colocataire

Colocation : La recherche de colocataires

Vous avez trouvé la ville où investir et surtout le bien immobilier de vos rêves, après une négociation menée de main de maîtres vous avez obtenu votre financement auprès de votre banque adorée. Il faut maintenant peupler votre bien !

Vous allez rédiger votre annonce en prenant bien soin de mettre en avant vos prestations : internet, télévision, eau/électricité/gaz inclus, rénovation récente, etc. Le but est de montrer que vous avez un bien immobilier de qualité aux multiples prestations. Le prospect doit penser qu’il a juste à poser sa valise et qu’il se sentira déjà chez lui.

Même si cela est un investissement pour vous, votre bien va se placer très largement en haut du panier de votre marché locatif local. Cela va donc vous permettre de trier les intéressés et surtout de louer votre bien au dessus du prix du marché sans pour autant galérer à trouver un colocataire.

Les biens refaits à neuf et aux nombreuses prestations sont assez rares, regardez sur Leboncoin afin de vous en rendre compte !

Une fois que vous aurez fait le tri dans vos potentiels candidats vous n’aurez plus qu’à organiser les visites. Demandez à l’avance les documents nécessaires pour l’étude du dossier (avis d’imposition, garant, etc.) et organisez les visites sur un seul et même jour par gain de temps.

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Il ne vous restera ensuite plus qu’à signer le bail et remettre les clés aux différents colocataires. Sachez qu’il est à la mode de faire signer un bail solidaire, c’est-à-dire que chacun des colocataires s’engage à payer le loyer si l’un d’eux est défaillant, toutefois cela n’est pas une obligation donc à vous de voir sur ce point.

Fiscalité colocation

Colocation : Optimisation de la fiscalité

Vous serez de base sur un régime fiscal de loueur en meublé non professionnel puisque vous allez louer votre bien immobilier loué.

Il restera donc un choix à faire entre le loueur meublé non professionnel au réel (LMNP réel) ou le loueur meublé non professionnel au forfait (LMNP forfait).

Retenez que pour le LMNP au réel vous allez pouvoir déduire un certain nombre de charges tels que les intérêts d’emprunt, l’amortissement du bien, les charges diverses comme les frais d’entretien ou encore les frais de gestion d’agence immobilière.

Il est donc possible avec ce régime d’obtenir une fiscalité nulle si vous arrivez à déduire plus de charges que de loyers.

S’agissant du LMNP au forfait vous avez un forfait de 50% déductible et le reste sera ajouter à votre déclaration d’imposition. Il y aura donc très certainement des impôts à payer sur vos revenus fonciers mais l’établissement de la déclaration de revenus sera plus simple à faire et moins lourde en administratif.

Vous pourrez ensuite lors de vos réinvestissements voir si passer par une société est plus intéressant pour vous ou non mais cela sera à voir avec votre comptable !

 

Qui-etes-vous

Conclusion

Vous l’aurez donc compris à travers cet article, l’investissement dans une colocation est rentable et sécurisant mais il y a tout un processus de recherche à appliquer qui est à peine différent d’un investissement classique immobilier.

Je pense que la colocation est l’avenir de l’investissement locatif, en particulier dans les grandes villes. Signer un bail solidaire entre les colocataires est même un point très intéressant de ce type de location puisque vous allez être encore plus tranquille pour vous faire payer vos loyers.

Bref, que du bénéfice pour vous !

Ces cinq astuces vous ont permis de vous rendre compte à quoi pouvait ressembler un business immo dans la colocation.

Acheter une colocation coûtera plus cher qu’un simple appartement, il faudra donc convaincre votre banquier de vous offrir un prêt plus important. En revanche les revenus espérés sont plus importants qu’une location classique donc vous gagnerez du temps dans le développement de votre parc immobilier.

Si vous avez lu cet article jusqu’au bout, cela veut dire que vous êtes motivé dans votre envie de créer un business immobilier.

Cet article vous a apporté des réponses à vos questions, mais il est important de ne pas rester dans l’inaction.

Profitez de ce moment de motivation pour faire un premier pas.

Je vous propose de réaliser sur Leboncoin un comparatif entre le loyer d’un studio classique dans votre ville et le prix d’une chambre en colocation. Cela vous permettra d’estimer si ce business est plus rentable ou non.

J’ai créé un pack de bienvenue offert afin de vous aider de réaliser votre premier pas dans l’investissement locatif, vous y retrouverez :

  • Un simulateur de rentabilité ;
  • Une vidéo de formation vidéo ultra complète sur les étapes à respecter pour acheter votre premier bien ;
  • ou encore l’exemple concret d’un investissement immobilier réalisé récemment ;

Vous pouvez le téléchargement en cliquant simplement ici !

Créer un business immo demande de l’implication de votre part. Il va falloir donner des gros coups de pelle dans votre locomotive.

Nous ne sommes pas dans la semaine de 4h les bras croisés à siroter un Mojito framboise sur la plage.

C’est une fois que tout aura été mis en place et que votre business sera bien en place que vous pourrez profiter.

Alors retrousser vos manches, et passez à l’action maintenant 🙂 !

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