15% de rentabilité ça vous intéresse ?

Et si je vous propose de rembourser votre investissement en seulement 4 ans ?

Peut être que vous seriez plus tenté par un rendement locatif estimé à 24% brut et 8% net ?

C’est génial les chiffres.

On peut les utiliser à toutes les sauces. Leur faire dire ce que l’on souhaite. Et finalement se cacher derrière une interprétation différente en cas de désaccord.

Laissez-moi deviner. Vous êtes déjà aller sur Leboncoin j’imagine. Et là, BAM. Vous voyez une superbe affaire. En tout cas c’est marqué dessus. Dans le titre pour être précis.

« Idéal investisseur. Rentabilité de 9,8% ».

Ok. Mais concrètement, comment est fait le calcul ?

Il vaut mieux éviter de se baser sur une affirmation. Surtout quand elle vient du vendeur ou d’un agent immobilier. Ils sont là pour vendre le bien immobilier et pas autre chose.

Comprendre comment est calculé le rendement locatif est très important pour plusieurs raisons :

  • Permet de voir si l’interlocuteur en face cherche à vous rouler ou non ;
  • Sert à savoir si le bien immobilier est une bonne affaire ou non ;
  • Ou encore sera utilisé pour comparer plusieurs biens entre eux ;

Nous allons nous intéresser au calcul du rendement locatif dans cet article. Le VRAI rendement locatif et pas forcément celui utilisé pour te faire rêver. Ce calcul est très important à prendre en compte lorsque vous souhaitez investir dans un bien immobilier afin de le louer.

A titre personnel, je ne regarde pas forcément le rendement du bien mais plutôt ce que je vais encaisser net chaque mois afin d’adapter mon apport. Le rendement n’est de toute façon pas fixe car il va évoluer chaque année en fonction des lois fiscales mais surtout l’évolution de vos revenus et donc de votre imposition.

Rendement locatif

Définition du rendement locatif

Nous pouvons définir le rendement locatif comme le ratio entre ce que vous rapporte votre investissement par rapport au prix d’acquisition de ce même bien. Nous parlons également de rentabilité locative.

C’est un concept phare, une notion clé pour ne pas dire le fondement de l’investissement locatif.

Chaque investisseur aspire à une stratégie immobilière qui lui est propre.

Certains vont vouloir se créer un patrimoine dans le temps, d’autres vont rechercher des revenus supplémentaires immédiats ou encore à mettre en place une stratégie de transmission.

Calculer la rentabilité locative permettra de faire le rapport entre l’investissement que vous allez réaliser pour acheter un bien immobilier et les revenus locatifs qui seront générés de celui-ci dans l’année.

Il sera exprimé en pourcentage et sera valable pour un an car les données utilisées pour le calculer changeront avec le temps. C’est ce que vous allez comprendre en lisant la suite de cet article.

 

Rendement locatif : un exemple concret

Rassurez-vous, nous découvrir comment calculer un rendement locatif.

Et pour cela nous allons utiliser un exemple. Du concret tout simplement.

Imaginez.

Vous achetez un bien immobilier 100 000€ frais d’agence inclus auquel vous devez ajouter 20 000€ pour des travaux de rénovation.

Les revenus locatifs annuels sont de 12 000€. Sympa non ? La taxe foncière quant à elle est de 1 200€ et la garantie des loyers impayés est de 300€.

Voici les chiffres mis sur tableau Excel concernant cette acquisition :

rendement locatif exemple

Et ça commence. Vous vous dites « mais attend il délire ou quoi ? Il dit que l’achat est de 100 000et qu’il y a juste 20 000€ de travaux et là on se retrouve avec plus que prévu ».

Oui c’est vrai.

Mais quand vous faites une acquisition il y a plusieurs choses à calculer :

  • Le prix du bien: c’est le coût du bien immobilier nu sans aucun frais autour ;
  • Les frais d’agence: il faut les séparer du bien car vous ne payez pas de frais de notaire sur ce montant là ;
  • Les frais de notaire qui sont de 9% environ pour des biens dans l’ancien et d’environ 3% pour des biens neufs ;
  • Nous y ajouter l’enveloppe que vous consacrerez aux meubles et travaux;
  • Il y aura sans doute des frais de dossier pour votre emprunt immobilier que vous passiez par la banque ou un courtier, cela va de 0 à 1 500€ en moyenne ;
  • Enfin vous aurez le coût de la garantie, cela peut être une caution ou une hypothèque par exemple ;
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C’est important de tout prendre en compte car cela aura un impact sur le calcul de votre rentabilité locative, vous allez maintenant vous en rendre compte.

 

Formule de calcul du rendement locatif : la méthode de l’agent immobilier

Le but de l’agent immobilier est de vous faire acheter proche du prix affiché sur sa vitrine, par conséquent il va minimiser les charges, ne pas parler de vacance locative et donc surévaluer artificiellement le rendement espéré.

Typiquement, le calcul de l’agent immobilier va être très simple, il va prendre les loyers annuels divisés par le prix de l’acquisition auquel on ajoute les travaux (sous évalués bien évidemment).

rendement brut

Ainsi dans notre exemple cela donne :

rendement brut exemple

En d’autres termes il va faire le ratio entre le loyer estimé du bien hors charges avec le prix d’acquisition brut.

Pas mal non ? 😉

Mais peut être un peu superficiel comme calcul non ?

Il convient de préciser ce rendement avec d’autres critères afin d’avoir une estimation réaliste nette.

rendement locatif net

Calcul du rendement locatif net : la méthode à privilégier

Je vous invite à calculer votre rentabilité en prenant en compte tous les frais, vous pouvez même retirer un mois ou deux dans vos estimations de loyer afin de vous sécuriser au niveau du calcul.

De manière générale, pour obtenir ce résultat vous allez devoir calculer les éléments en déduisant toutes vos charges et impôts de votre loyer annuel tout en divisant le résultat par le prix d’acquisition du bien immobilier (en n’oubliant pas les frais d’acquisition) avant de multiplier par cent.

Nous allons donc déduire du prix d’acquisition :

  • Les travaux ;
  • Le coût de la garantie du crédit et les frais de dossier ;
  • Les frais de notaire ;
  • Les frais d’agence ;

Et nous allons déduire des loyers annuels :

  • Les coûts de l’assurance emprunteur ;
  • Les frais de gestion ;
  • La taxe foncière ;
  • L’assurance propriétaire non occupant et garantie des loyers impayés ;
  • Voir même une estimation de vacance locative ;
  • L’imposition sur les revenus ;
  • Provision pour futures charges (pour les éventuelles réparations par exemple) ;

Le rendement locatif est donc égal à =

rendement net

Appliquons cela à notre exemple =

rendement net exemple

On perd 2 points de rentabilité, c’est énorme !

Sachant qu’il faudra encore retirer l’imposition.

Cela fera encore baisser la rentabilité vous l’imaginez bien.

Evidemment, difficile d’anticiper de manière nette et précise l’imposition car celle-ci va dépendre de votre situation fiscale. Or les critères définissant celle-ci vont changer avec le temps. Par exemple nous pouvons noter que les critères définissant l’imposition peuvent changer, les taux d’imposition et la fiscalité eux-mêmes peuvent changer ou encore votre situation personnelle (mariage, enfants ou encore divorce).

Le calcul est tout de suite différent par rapport au calcul de l’agent immobilier ou de votre ami Martin Dupont qui essaie de faire gonfler ses chiffres pour vous faire languir 😉

Nous pourrions presque dire que plus nous affinons notre calcul de rentabilité et plus le rendement locatif baisse.

Même si ce calcul est plus long à faire, essayez de toujours utiliser celui-ci car cela permet de ne pas avoir de surprise en termes de cash flow et de fiscalité.

Effectuer ce calcul permettra de différencier différents biens locatifs entre eux certes, mais permettra également bien d’autres choses. Ainsi vous pourrez voir s’il est réellement intéressant pour vous d’investir dans ce bien par rapport à ce que vous pourriez obtenir dans un autre type de placement.

Les lecteurs de cet article ont également lu :  Agent Immobilier et Chasseur de bien : Le Match ici !

De même, vous pourriez estimer si cela est rentable pour vous d’investir dans le bien en injectant du cash dans le projet immobilier, nous appelons cela le rendement du capital investi. Très simplement il s’agit du ratio entre le loyer encaissé par rapport au capital investi.

 

Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif ?

Il faut savoir que la moyenne du rendement locatif en France est de 6% environ pour de la location classique à l’année.

Evidemment, lorsque vous regardez de grosses métropoles comme Paris, Bordeaux ou encore Lyon, votre rentabilité sera moins importante.

Cela s’explique par des prix d’acquisition qui sont bien plus important ici que dans d’autres plus petites villes.

Cependant ne comparez pas un rendement entre Lyon et une ville au fin fond de la Creuse. Les deux biens immobiliers auront des caractéristiques bien différentes. Il sera plus simple de louer à Lyon qu’ailleurs, et surtout le bien aura tendance à prendre plus de valeur dans le temps que le bien situé en Creuse.

Le rendement locatif n’est qu’un indicateur parmi d’autres. Le plus important reste votre stratégie immobilière.

 

Calcul du rendement locatif : un fichier Excel offert à télécharger

J’ai créé un outil pour vous aider à calculer votre rendement locatif de manière simple et surtout rapide.

Il est possible de tout calculer, d’y passer des heures, de calculer la fiscalité exacte au centime près, ou encore de partir sur des scénarios catastrophes avec de grandes vacances locatives.

Mais avant de calculer tout ça, il vaut mieux jeter un coup d’œil rapide sur les chiffres bruts afin de savoir si l’affaire vaut le coût d’être travaillée ou non.

Jusqu’ici nous sommes d’accord non ?

C’est pour cela que j’ai créé un tableau Excel simple d’utilisation et complet afin que vous puissiez définir le rendement locatif du bien visé mais surtout le cash flow à la fin du mois c’est-à-dire ce qui vous reste en plus ou en moins à la fin du mois.

Cela vous permettra en moins de 3 minutes de voir si le bien que vous visez est intéressant ou non.

rendement net location classique

Et vous savez quoi ?

Un petit plus est à découvrir dans ce simulateur …

Vous pourrez comparer le bien entre une exploitation classique en location longue durée mais également en courte durée si vous souhaitez faire du Airbnb ou du Booking.

Sympa non ?

comparatif rendement locatif

Vous pouvez télécharger le simulateur ainsi qu’une formation vidéo complète sur le thème de l’achat immobilier en cliquant ici.

Avec ce simulateur, finis les prises de tête où vous vous demandez si l’agent immobilier cherche à vous arnaquer ou pas. Si le bien vaut le coût. Si le crédit ne sera pas trop important par rapport aux revenus. Ou encore s’il ne vaut mieux pas baisser le prix d’acquisition afin que cela soit réellement rentable pour vous.

Usez et abusez de ce simulateur, il est là pour ça 🙂

Il est maintenant temps de passer à l’action.

Je vous invite à réaliser une visite immobilière et à compléter ce fichier Excel afin de déterminer si cela peut être une bonne affaire immobilière ou non.

Cela constituera votre premier pas dans votre cheminement vers l’investissement immobilier.

Je vous souhaite le meilleur pour vos futurs achats !

 

    2 Commentaires concernant "Calcul du rendement locatif (avec en bonus un simulateur Excel offert)"

    • Kevin

      Merci pour cet article qui est très clair ! Personnellement, je ne ferais pas l’achat du bien si la rentabilité net est de moins de 8%. Après, je pense qu’il est important de dire aussi que le prix d’un bien cela se négocie. Donc même si le prix affiché sur l’annonce n’est pas intéressant pour que vous ayez une très bonne rentabilité, il ne faut pas hésiter à aller visiter pour essayer de négocier, on peut parfois avoir de bonnes surprises.

      • Quentin Georges

        Exactement Kevin, encore une fois l’investissement ne se fait pas derrière un écran d’ordinateur il faut aller sans cesse sur le terrain c’est l’expérience la plus formatrice !

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