“LA PERSÉVÉRANCE, C’EST CE QUI REND L’IMPOSSIBLE POSSIBLE, LE POSSIBLE PROBABLE ET LE PROBABLE RÉALISÉ.” – LÉON TROTSKY

Vous espérez sans doute beaucoup de votre investissement immobilier. De la création de votre business immo. Si vous prenez de votre temps libre pour lire ces lignes, c’est parce que vous souhaitez changer quelque chose dans votre quotidien. Dans votre vie. Tout ce temps passé devant un écran. Mais pourquoi ?

Vous avez quelque chose en tête. Un rêve ou une idée folle selon votre entourage. Et pourtant vous ne pouvez pas vous empêcher d’y penser. A votre travail. Sur le trajet du retour à la maison. Dans votre douche.  En mangeant. Ou encore en vous brossant les dents.

Quelle mouche vous a piquée ?

En vérité, vous faites parti d’une espèce un peu à part. Le mouton noir à 5 pattes.

La boule au ventre, vous allez travailler chaque jour pour votre patron. Vous courbez l’échine pour vos éventuels 3% d’augmentation à la fin de l’année. On vous en demande toujours plus pour pas grand-chose en retour. Vous essayez de faire bonne figure à la machine à café, devant vos collègues prêt à vous enfoncer pour une promotion.

Bref. Le constat est sans appel. Vous en avez assez de vous lever chaque matin pour aller travailler et réaliser les rêves de quelqu’un d’autre.

S’évader du schéma classique.

Celui que l’on vous impose depuis votre naissance. La fameuse rat race comme le dit si bien Robert T. Kiyosaki dans son livre « Père Riche, Père Pauvre ».

L’idée est simple. Trouver un moyen de gagner de l’argent de manière automatique. Une poule aux œufs d’or.

Ensuite, vous pourrez prendre le temps d’entretenir votre couple, de vous occuper de vos enfants, et enfin vous atteler aux activités qui vous tiennent vraiment à cœur. Prendre part dans une association. Voyager. Apprendre une nouvelle langue. Créer votre entreprise. Etc.

Vous avez découvert sur internet que l’un des meilleurs piliers d’enrichissement est  l’immobilier. Vous pouvez acheter un bien à crédit pour lequel votre locataire paiera un loyer. Votre patrimoine grandira ainsi d’année en année. Et pourquoi pas devenir rentier immobilier ?

Fort de cette idée, vous avez demandé l’avis de votre entourage.

Le problème, c’est que personne n’est dans votre frénésie. Vous avez donc droit à tout un florilège de réponses déprimantes n’ayant qu’un but : vous empêcher de passer à l’action. « Ton banquier ne te prêtera jamais d’argent ». « Tes locataires vont détruire ton appartement et ne te paieront jamais tes loyers ». Et le traditionnel « tu vas payer beaucoup plus d’impôts et il ne te restera rien ».

Pour vous réconforter vous allez sur internet rechercher des réponses à vos questions.

Le problème sur ce dernier est que tout est simple. Vous achetez un bien immobilier à crédit sans apport, sans CDI, et sans même avoir d’argent de côté. Vous négociez le prix en trouvant le vendeur idéal. Celui qui se sépare, celui qui déménage ou tout simplement celui héritant d’un bien en indivision. Ensuite vous n’avez qu’à louer le bien au dessus du coût de vos charges mensuelles. Cela vous donnera un « cash flow positif », 100, 200, 300 ou encore 500€ par exemple. Et vous n’aurez qu’à répéter les opérations à l’infini pour devenir rentier immobilier !

Mais est-ce que cela fonctionne réellement comme cela ?

Est-ce que le banquier va vous prêter à l’infini ? Vos locataires vous paieront-ils toujours vos loyers ? Est-ce que ce procédé est aussi rapide que l’on dit pour devenir indépendant financièrement ?

Bref. Est-ce qu’il ne s’agit pas d’un rêve que l’on essaie de vous vendre ? Devenir rentier immobilier est-il possible ?

Exemple concret : de la théorie à la pratique

Dans cet article nous allons réaliser ensemble une étude de cas précise.

En l’occurrence vous allez pouvoir découvrir des chiffres concrets d’un investissement immobilier réel et en tirer vos propres conclusions.

Nous allons rester les plus factuels possible. En étudiant différents scénarios ou méthodes possibles. Est-il possible de devenir rentier immobilier en un seul investissement ? En un seul business immobilier ?

Nous allons ensemble décortiquer un cas concret. Attachez vos ceintures. Ou plutôt préparez votre couteau et votre fourchette … C’est parti !

Rentier immobilier c’est quoi ? Définition.

Ok. Vous êtes noyé d’informations sur internet. On parle d’indépendance financière. De vivre de ses rentes immobilières. Virer son patron. Et même devenir millionnaire.

Mais à partir de quel seuil de revenus mensuels est-on considéré comme rentier immobilier ?

1 000€ ? 2 000€ ? 5 000€ ? Ou encore 10 000€ ?

Il vous suffit ici de définir les dépenses vitales auxquelles vous devez faire face chaque mois. Ensuite vous obtiendrez un montant pour lequel il faut ajouter un budget concernant votre confort : voyage, loisirs, restaurant, etc.

Pour cela, vous pouvez utiliser un tableau excel pour faire le point. Soyez objectifs, aidez-vous de vos relevés de compte notamment. Voici ce que j’ai réalisé concernant ma situation, cela vous sera peut être utile :

Budget mensuel

Évidemment cela varie suivant si vous êtes célibataire, en couple, avec enfants à charge ou non, etc.

Ce chiffre vous est propre. Notez-le quelque part, sur votre bloc note par exemple. Continuons.

Le résultat indiqué représente le minimum syndical pour que vous puissiez vivre sans changer votre train de vie.

Est-ce que cela vous suffit pour vivre la vie dont vous rêvez ? Je ne pense pas même si cela dépend de chacun.

Je vous propose d’ajouter à ce montant un chiffre qui vous fait envie. Ce chiffre que vous avez en tête mais dont vous n’osez pas assumer le montant. Celui qui pourrait vous mettre à l’abri chaque mois.  Qui vous permettrait de réellement profiter de votre vie.

Vous l’avez en tête ?

Et bien partons sur ce chiffre. Notez le en dessous du premier résultat que vous aviez écrit.

Vous avez maintenant votre ultime objectif. Celui que vous devez atteindre pour pouvoir vous considérer effectivement comme rentier immobilier.

Une dernière chose est à prendre en compte. Souhaitez-vous être un rentier immobilier les doigts de pieds en éventail à la plage ? Ou un rentier immobilier qui gère son parc immobilier ? Cela est à prendre en compte dans votre calcul car déléguer coûte de l’argent.

Nous en arrivons donc à la question cruciale qui vous taraude les lèvres :

Combien d’appartements pour être rentier immobilier ?

Cette question est à la fois simple et complexe.

Reprenons le principe que nous avons vu dans l’introduction.

Si vous faites une bonne affaire en immobilier, vous pouvez investir dans un bien qui vous rapportera mensuellement plus de loyers que de charges (ex: crédit, taxe foncière, impôts, etc.). Ce différentiel s’appelle communément “cashflow positif”.

Ainsi, il vous suffit d’additionner le cashflow positif sur plusieurs opérations pour arriver à la somme qui a été fixée comme objectif. Et donc devenir rentier immobilier.

Toutefois, cela n’est pas si simple.

Vous l’imaginez bien, ce différentiel fluctue suivant plusieurs critères :

  • L’emplacement : difficile d’avoir un gros cashflow positif dans Paris intramuros, un peu plus facile dans une petite ville de 20 000 habitants mais le risque de vacance locataire (= bien non loué pendant une période donnée) sera plus important ;
  • Le mode de location : si vous faites de la location courte durée, cela sera en moyenne plus rentable que de la location classique nue, toutefois cela demandera plus de travail ;
  • Le type de bien : plus vous achèterez gros et plus les marges de négociation seront importantes. Ainsi il sera plus probable de dégager un cashflow positif important sur un immeuble de rapport par exemple que sur un simple studio. Toutefois il faudra le budget pour acheter ce type de bien.

Et oui, pas aussi simple d’être rentier immobilier !

Mais rassurez-vous. Il existe toujours une solution à chaque entrave rencontrée.

Lumière sur …

Certains investisseurs ont donc mis en place diverses stratégies afin d’augmenter le cashflow positif dans leurs investissements immobiliers.

Prenons par exemple Guillaume Lanvin. Il s’est spécialisé initialement dans les immeubles de rapport dans des touts petits villages en Gironde. Ainsi il a pu acheter des immeubles entiers à rénover pour casser les prix à l’achat.

Il dispose donc d’un cashflow positif plus important à la fin du mois. Et surtout son investissement est moins risqué car dilué à travers plusieurs appartements dans l’immeuble.

Vous voulez voir autre chose ?

Regardez du côté de Raphaël Carteni. Il était étudiant et n’avait pas un gros budget pour investir. Il a donc obtenu un prêt étudiant afin d’investir dans un appartement et le louer en courte durée. Avec un différé concernant le remboursement et des loyers importants chaque mois grâce à ce type de location, il a su dégager un cashflow positif plus important que s’il avait fait un investissement classique.

Nous pouvons également parler d’Azar qui a d’abord investi dans sa ville à Paris. Toutefois, comme le cashflow n’était pas si élevé malgré des investissements réalisés avec brio, elle s’est tournée comme Guillaume vers un immeuble de rapport et des parkings dans une plus petite ville pour obtenir son indépendance financière.

Vous n’êtes toujours pas convaincu ?

Parlons de Christopher Wangen, son premier investissement s’est fait à Budapest ! Il a acheté un petit studio là-bas très peu cher pour le louer en location étudiante à l’année ainsi qu’en courte durée l’été. Cela lui a permis de faire ses premiers pas dans l’immobilier pour son propre compte et dégager un cashflow positif plus intéressant que s’il avait investi à Paris par exemple. Il a donc accéléré le processus pour devenir rentier immobilier.

Enfin, nous pouvons également nous intéresser à Jean Baudin. Celui-ci a décidé de rester dans une grande ville à savoir Lyon. Il a donc acheté des appartements qu’il a divisé en plusieurs autres afin de les louer en courte durée. Cela lui a permis de dégager un différentiel bien plus important que s’il avait gardé les appartements en l’état en location classique nue.

Bref.

Comme vous le voyez, que vous soyez dans une grande agglomération ou non, que vous ayez un gros budget ou non, il existera toujours une solution pour trouver une affaire immobilière rentable et dégager un cashflow positif à la fin du mois.

Mais est-ce que cela suffit pour devenir rentier immobilier en un seul investissement ?

Cela dépend évidemment du chiffre que vous avez indiqué sur votre bloc note; toutefois nous pouvons imaginer que non, puisque chacun des investisseurs que j’ai cité a continué d’investir.

Choisir une stratégie rentable et l’associer à une autre

Si vous investissez à crédit, vous ne pourrez pas être rentier immobilier en achetant un simple studio même en le louant en courte durée.

Il va falloir associer les stratégies les plus rentables entre elles.

Comme nous l’avons vu plus haut, plusieurs stratégies peuvent sortir du lot :

  • Acheter une grande surface ;

Si vous achetez un immeuble ou un grand T4, vous aurez moins de concurrence car la plupart des investisseurs se concentrent sur les petites surfaces comme les studios jugés plus rentables. Ainsi il sera plus simple de négocier le prix. De même, vous pourrez le diviser en plusieurs appartements ou en plusieurs chambres pour de la colocation. Cela sera plus intéressant pour la location mensuelle mais également pour la revente des lots de manière séparée.

  • Adapter son type de location ;
Les lecteurs de cet article ont également lu :  Viager : Est-ce un investissement locatif rentable ?

En louant en location courte durée (ou appelé également saisonnier), le rendement locatif espéré sera plus important logiquement. De même si vous partez sur de la colocation. Il faudra d’abord analyser le marché locatif de votre ville afin de savoir si ce type de location est porteur ou non.

  • Faire des travaux ;

Lorsque vous achetez un bien défraîchi, voire en ruine, votre pouvoir de négociation sera énorme. Ce type de bien fera fuir plus d’un investisseur ce qui vous laissera la possibilité de tirer au plus bas le prix du bien. Ainsi, vous pourrez rénover le bien et le réagencer afin d’en faire ce que vous souhaitez (voir même le diviser). Cela vous permettra d’acheter largement en dessous du prix du marché et de faire une belle plus-value à l’issue de l’opération si vous souhaitez revendre le bien.

Vous allez donc devoir combiner ces stratégies pour espérer prétendre au statut de rentier immobilier en un seul investissement.

Voici un exemple concret

J’ai réalisé cet investissement dans une ville d’un peu moins de 100 000 habitants.

Il s’agit d’une maison de ville d’environ 145m² à laquelle est rattachée un petit jardin privatif et une petite dépendance privée de 30-35m² à totalement réhabiliter.

Le bien est situé en plein centre ville, dans une rue au calme mais à deux pas de toutes les commodités. Le tout à 600m de la gare.

Je conserve chaque annonce immobilière dans un classeur afin de garder un historique de tous les biens visités avec ma compagne.

Voici l’annonce :

Annonce immobilière 1 Annonce immobilière 2

Des photos pas très jolies n’est-ce pas ?

Je vous avoue, nous n’arrêtions pas de visiter des biens et j’avais la flemme ce jour-là. En plus les photos ne m’inspiraient pas grand chose même si nous recherchions un bien avec travaux.

Mais ma compagne a insisté. Les femmes ont souvent un sixième sens concernant les affaires 😉

Ses arguments étaient simples :

  • Maison située en plein centre ville ;
  • Deux entrées donc plus simple à diviser ;
  • Petit jardin privatif ce qui est assez rare dans cette ville et recherché ;

La visite avec l’agent immobilier se passe sans soucis et nous apprenons que le bien n’est pas habité depuis quelques années. Le propriétaire était en maison de retraite, il est malheureusement décédé. Les héritiers ne souhaitent pas s’occuper du bien et ont déjà baissés le prix de 177 000€ à 171 000€ sur conseils de l’agent immobilier.

Voici les photos du bien que j’ai réalisé une fois acheté après avoir virer toutes les cochonneries qui traînaient partout dans le bien. Il faut bien imaginer que c’était un gros capharnaüm.

Dépendance Chambre 1 Cuisine Chambre 2

Je n’ai pas sélectionné les pires …

Quoi qu’il en soit, l’agent immobilier avait raison, travaux à prévoir !

Si vous souhaitez recevoir une vidéo offerte vous présentant le bien immobilier, vous pouvez cliquez ici.

N’allons pas par quatre chemins, nous avons négocié bec et ongle ce bien avec l’agent immobilier. Après quelques semaines nous avons réussi à obtenir gain de cause.

Nous avons acheté cette maison non pas 171 000€ mais 125 000€ frais d’agence inclus soit environ 30% de moins que le prix affiché dans l’annonce.

Petite surprise. Le notaire lors de la signature de l’acte authentique de vente nous a fait une confidence. Le bien avait été évalué à 212 000€ en 2012. Il a retrouvé cette information dans le titre de propriété.

Gros potentiel avec ce bien immobilier, mais gros travaux à prévoir !

Il va falloir se salir les mains si nous souhaitons devenir “rentier immobilier“.

Après de multiples réflexions sur la manière d’exploiter au maximum ce bien immobilier, nous partons sur une combinaison de stratégies à haut rendement.

Nous allons tout simplement :

  • Diviser la maison en cinq appartements ;
  • Louer ces appartements en location courte durée afin d’augmenter encore le cashflow positif mensuel ;
  • Aménager le jardin avec un coin détente et de la végétation ;
  • Et enfin rénover la petite dépendance pour en faire un espace sauna et fitness pour se différencier de la concurrence ;

Plusieurs devis sont effectués. Nous précisons aux artisans que nous prendrons à notre charge le mobilier.

Nous arrivons à une enveloppe travaux de 145 000€.

Comment obtenir un prêt immobilier ?

Posons les chiffres que nous avons actuellement afin d’obtenir le plan de financement à présenter à la banque.

Nous obtenons ceci :

Plan de financement

(Ce plan de financement est réalisé avec le simulateur offert dans le pack de bienvenue)

Nous devons donc obtenir un prêt d’environ 270 000€ sachant que nous prenons à notre charge les frais annexes (frais de notaire et coût de la garantie).

Pour avoir une idée du taux à indiquer dans le simulateur, vous pouvez utiliser le baromètre de Meilleurtaux.com en prenant le moins favorable sur la durée choisie.

Nous avons été tous les deux courtiers en prêt immobilier donc nous maîtrisons parfaitement cet aspect ainsi que le rendez-vous en banque.

Le dossier est présenté sous la forme d’une résidence principale + 4 appartements loués en location classique.

Nous avons des salaires de 1200€ et 1500€, auquel nous ajoutons des revenus locatifs de 4 * 350€ soit 1400€.

Ainsi nous avons un revenu mensuel total de 4100€. La banque, en raison du risque de vacance locative, conserve 70% uniquement des revenus locatifs en général. Elle prend donc en considération 3 680€ de revenus mensuels.

Pour calculer l’endettement nous divisons les charges mensuelles par les revenus.

L’opération est donc 1330€ / 3680 *100 pour obtenir un pourcentage.

Nous arrivons à un endettement de 36% sur 20 ans.

Toutefois, j’étais en période d’essai au moment où nous avons présenté notre dossier, ainsi sans prendre en considération mon revenu nous étions à 2 180€ de revenus soit un endettement de 60,8% …

Cela changeait donc la donne.

En général la banque souhaite que vos charges n’excèdent pas 33% de vos revenus. Méfiez-vous donc lorsque vous êtes locataire car votre loyer s’ajoutera aux charges de l’emprunt.

Nous avons donc négocié avec elle pour valider le financement.

Sans rentrer dans les détails concernant cet article, je vais vous expliquer comment nous avons procédé.

Il faut savoir que les banquiers ont un pouvoir de délégation. C’est à dire que dans certaines banques, le conseiller peut valider de sa main ou de celle de son directeur d’agence un dossier sans que cela aille dans de hautes sphères. Ainsi, s’il a confiance en vous et votre projet il pourra directement le valider.

Il faut donc comprendre jusqu’où le banquier peut aller avant que cela parte en commission.

Il m’a été indiqué que pour ce montant là il ne fallait pas financer plus que le montant d’acquisition et de travaux. Nous avons donc apporté le reste en apport (frais de notaire et de garantie).

Le banquier a validé notre financement pour plusieurs raisons :

  • La solidité de la présentation ;

Il nous a d’abord pris pour un client mystère (une personne qui se rend en agence pour noter la prestation des conseillers bancaires). Nous avons donc du lui avouer que nous avions été courtier en prêt immobilier. Concernant les estimations de loyer ma compagne est actuellement chargée de location dans une agence immobilière donc cela a rajouté du poids à la crédibilité du dossier. Nous avons utilisé le langage approprié qui a rassuré notre interlocuteur.

  • L’épargne ;

Oui il est possible d’investir dans l’immobilier sans apport. Mais comme le dit ma compagne, c’est beaucoup plus rassurant de le faire avec de l’argent de côté. Pour le banquier c’est pareil. Il a vu que chaque mois de l’argent allait sur des comptes épargne, qu’il n’y avait jamais d’utilisation du découvert autorisé ou de commissions d’intervention ce qui ajoutait de la crédibilité dans le dossier.

  • Jouer le jeu ;

Nous avons jouer le jeu avec le banquier. En effet nous avons pris son assurance de prêt plus chère que la concurrence, nous avons rapatrier notre épargne chez lui, nous avons domicilier nos salaires, etc. Nous lui avons fait comprendre que nous recherchions un partenaire et non un taux. Cela l’a surpris car ce n’est pas le discours habituel.

C’est ainsi que nous avons obtenu notre prêt immobilier sur 20 ans avec la seule et unique banque que nous avons consulté.

Nous ne sommes pas parti sur 25 ans car le dossier serait parti en commission et aurait été beaucoup plus difficile à passer pour pas grand chose au final.

Il a toutefois été négocié un différé total de 2 ans, ainsi pendant ce laps de temps nous ne paierons que l’assurance du prêt immobilier et non le reste. Cela va nous permettre d’encaisser des loyers pendant quelques mois sans avoir à payer le crédit.

L’étude de marché locatif

Comme vous l’avez vu en début d’article, si vous souhaitez devenir rentier immobilier, vous allez devoir combiner plusieurs stratégies à haut rendement.

Dans cet investissement l’idée a été d’acheter une grande surface avec travaux afin de négocier le prix, de la diviser et enfin de louer les appartements en location courte durée pour faire exploser la rentabilité et donc le cashflow positif mensuel.

Comment évaluer le potentiel revenu tiré de la location courte durée ?

C’est très simple. Les hôtels paient des dizaines de milliers d’euros des études afin de savoir si telle ou telle ville est rentable pour eux.

Nous pouvons traduire cela de cette manière : si un ou plusieurs hôtels sont proches du bien que vous souhaitez louer en courte durée alors c’est bon signe au niveau de l’emplacement.

Mais à combien pouvons nous évaluer les revenus à percevoir ?

Première méthode :

La première méthode consiste à surveiller la concurrence sur Booking.com est tenir à jour un calendrier des prix pratiqués au jour le jour.

Cela permet de se concentrer uniquement sur les biens étant dans la même gamme que le votre.

De même, cela permet de voir les variations de prix. Par exemple est-ce que le weekend est loué plus cher que le reste de la semaine ? Y a-t-il des événements locaux particuliers qui entraînent une augmentation des prix (ex: festival de musique) ? Etc.

Nous l’avons fait de notre côté et nous l’avons couplé avec une deuxième qui est assez simple à réaliser.

Deuxième méthode :

La deuxième méthode consiste à rechercher les statistiques des hôtels. Plus particulièrement le RevPar.

Les hôtels utilisent plusieurs indicateurs afin d’analyser leurs résultats et surtout les améliorer. Entre autre, nous retrouvons le taux d’occupation qui constitue le nombre de chambres louées pendant une période ciblée ou encore le RevPAR.

Le RevPAR, signifiant le revenu moyen par chambre disponible, est calculé en divisant la rentrée d’argent sur une période donnée par le nombre de chambres disponibles.

Les lecteurs de cet article ont également lu :  Le Meublé Etudiant Haut Rendement

Cet indicateur est exprimé hors taxe et va permettre de comprendre le lien entre votre taux d’occupation et votre prix de vente.

En comparant votre RevPAR avec celui de vos concurrents, vous pourrez analyser vos résultats et prendre les mesures nécessaires afin d’augmenter celui-ci au maximum pour optimiser votre location saisonnière.

Comme vous l’imaginez, vous pouvez avec cet indicateur savoir si la ville où vous souhaitez investir est rentable ou non.

De plus vous allez pouvoir anticiper vos futurs revenus, pour un Revpar de 40€ vous savez donc que sur un mois de location (soit 30 jours) vous encaisserez 1 200€ environ.

Enfin, et c’est sans doute l’un des meilleurs atouts de cet indicateur, vous pourrez déjà faire une comparaison au niveau des différentes villes afin de cibler la plus intéressante, y compris parmi les villes de tailles intermédiaires.

Vous l’aurez donc compris, cet indicateur est très intéressant pour vous !

Vous pourrez le trouver à l’office du tourisme ou sur internet. A vous de jouer !

Application concrète

Nous allons utiliser la deuxième méthode pour faire 3 scénarios.

Sachez que lorsque vous souhaitez faire une estimation des revenus d’une location saisonnière il faut partir en moyenne sur 20 jours de location.

Après analyse du RevPar de la ville basée sur l’année 2017, nous arrivons à un total de 43,90€.

Le taux d’occupation est d’ailleurs de 66% soit 20 jours comme nous l’avons vu ci-dessus.

Scénario 1 :

Voici donc les chiffres les plus pragmatiques possibles :

Scénario 1

 

Comme vous le voyez, nous arriverions à un prix moyen de la nuitée de 66€.

Le cashflow net avant impôt serait de 3 700€ environ après déduction du crédit que nous avons vu ci-dessus, de la taxe foncière et des charges telles que l’eau, l’électricité, etc.

Je n’ai pas estimé de coût de délégation ou du ménage car chacun déléguera ce qu’il a envie en fonction de ses moyens.

Scénario 2 :

Partons maintenant sur un scénario où nous arrivons à augmenter le RevPar en augmentant simplement le prix de la nuitée à 75€ :

Scénario 2

Nous voyons ici l’impact énorme que cela a sur le cashflow net avant imposition. Nous passons ici à presque 4 500€.

Comment augmenter votre RevPar ?

Comme en marketing, la stratégie de l’upsell peut être sympa. Une visite en ville, un apéro, un babyfoot payant dans l’appartement, un coin SPA payant, etc. Tous les moyens sont bons pour faire augmenter la rentabilité, votre client aura déjà payé le prix de la chambre, il est prêt à mettre 5 ou 10 euros de plus pour bénéficier d’une heure de SPA chez vous 😉

De même utiliser la restriction par la durée de séjour (stratégie MLOS) peut être intéressante, en imposant 2 jours minimum de réservation vous réduisez vos coûts de gestion et donc augmente votre rentabilité même si cela peut empêcher la location pour certaines personnes ne cherchant qu’un jour de location. C’est un calcul à faire : est-il plus rentable de louer le bien deux jours et prendre le risque de perdre quelques réservations ? Ou accepter de louer qu’un jour en comptant le coût du ménage, de la gestion du bien ou encore de l’organisation à mettre en place pour les check-in/out.

Enfin il convient d’analyser la concurrence, quelles sont les prestations proposées et leurs prix par rapport à vous ? Il faut améliorer l’offre que vous proposez par rapport aux autres et surtout vous différencier afin d’intéresser le client. Par exemple mettre à disposition une machine à pop corn va tellement « surprendre » le prospect. Il va alors retenir de votre appartement ce détail comparé à d’autres qui proposent tous la même chose, s’il a des enfants cela pourra faire pencher la balance en votre faveur. Bref, différenciez-vous des autres !

Scénario 3 :

Nous allons ici prendre le scénario catastrophe où vous ne louez pas 20 jours par mois mais seulement 10 jours soit deux fois moins que la moyenne de la ville.

Scénario 3

(Ces simulations sont réalisés avec le simulateur offert dans le pack de bienvenue)

Malgré ce scénario catastrophique nous obtenons tout de même un cashflow net avant impôt de 960€ environ. Bien loin des rêves de devenir rentier immobilier mais tout de même positif.

Conclusion sur les différents scénarios

Les résultats qui peuvent être tirés d’un tel investissement vont finalement dépendre de la stratégie d’exploitation de chacun.

Les postes de dépenses les plus lourds sont à identifier :

  • Le coût de la délégation : gérer les imprévus du bien, les appels des clients, les réponses par mail, le ménage, etc. ;
  • La commission des plateformes de réservation ;
  • Le crédit immobilier ;

Toutefois, chacun de ces postes peut être limités en coût. Cela sera fonction de votre manière de gérer le bien.

Vous pouvez créer votre site internet avec sa propre plateforme de réservation concernant votre bien. Cela limitera le montant des commissions.

Concernant le crédit immobilier, vous pouvez adopter une stratégie de remboursement anticipé annuelle en fonction du cashflow généré afin de diminuer les mensualités.

Enfin, vous pouvez essayer d’automatiser au maximum vos process afin de limiter la délégation. L’exemple parfait est l’achat de serrure électronique ou le client reçoit le code le jour de la location. Le code se mettra à jour automatiquement à chaque départ. Vous économisez ainsi le check in.

Afin d’améliorer vos résultats, les deux axes les plus importants sont :

  • L’augmentation du RevPar ;
  • L’augmentation de la durée de séjour ;

Comme nous l’avons vu, il faut se démarquer de la concurrence afin d’augmenter le prix moyen de votre nuitée.

Proposer un SPA, un jardin, une visite guidée privée par le biais d’un partenariat, ou encore la mise à disposition d’appareils de fitness.

Cela permettra d’augmenter le prix de la nuitée ainsi que du RevPar via certains upsell sur place comme un panier de produits locaux.

Les conditions générales de vente vous permettront d’augmenter vos durées de séjour, par exemple ne pas accepter en dessous de deux nuitées. A voir selon votre manière de gérer votre investissement.

Rentier immobilier en un seul investissement, est-ce possible ou pas ?

Comme vous avez pu le voir dans ces simulations, il est possible de dégager des revenus importants grâce à l’investissement immobilier.

Est-ce que combiner les meilleures stratégies à haut rendement peut permettre d’être rentier immobilier avec un seul investissement ? Cela dépend des aspirations de chacun.

Pour ma part, je ne souhaite pas vous vendre du rêve.

Oui ces revenus sont élevés. Mais il faut bien garder en tête que la location courte durée n’est pas de location immobilière classique. C’est un business qui est donc susceptible de changer.

Nous ne sommes plus dans de la location classique mais dans une prestation de service. C’est comme monter une entreprise en quelque sorte.

Est-ce moins noble ? Pas du tout. Simplement cela reste différent de l’investissement immobilier traditionnel.

Vous ne serez pas rentier immobilier mais d’abord chef d’entreprise.

La conquête de nouveaux clients est votre objectif premier. Vous souhaitez les satisfaire à travers une prestation all inclusive de grande qualité. Avoir de bons retours sur les plateformes de réservation (la meilleure publicité possible). Et continuer dans ce cercle vertueux.

Ces premiers revenus vont couvrir largement les dépenses quotidiennes. Oui. Textuellement vous seriez rentier immobilier car la définition littérale est respectée, or dans les faits c’est différent.

Est-ce que cette situation est totalement sécurisée pour nous ? La réponse est non.

Pour être réellement rentier immobilier, il va falloir diversifier plusieurs choses :

  • le type de bien ;
  • la localisation ;
  • le mode d’exploitation ;

N’oubliez pas également qu’il faudra toujours allouer une partie de vos revenus vers de l’épargne afin de pallier aux éventuels aléas comme les travaux ou tout simplement les impôts.

Souvenez-vous de la présentation des cinq investisseurs ci-dessus. Ils ont tous réalisés de bonnes affaires et pourtant continuent d’investir.

Vous ne savez pas de quoi sera fait demain. Ainsi il faudra toujours avancer. Acheter un deuxième bien immobilier. Ou créer un business annexe par exemple.

Lorsque vous commencerez à avoir de gros revenus, vous devrez penser à vous diversifier. Cela vous permettra de pérenniser votre situation financière et votre patrimoine. Il est inutile de vous diversifier au départ quand vous n’avez pas d’argent. Cela ralentira votre progression. Ne mettez pas la charrue avant les bœufs.

Et maintenant ?

C’est à vous d’agir.

Vous souhaitez quitter votre travail ? Arrêter de travailler pour un patron qui ne vous accorde pas la vraie reconnaissance que vous méritez ? Reprendre votre vie en main et accomplir vos rêves ? Passer du temps avec votre famille, votre conjoint, vos enfants ? Prendre le temps de vous investir pour quelque chose qui vous tient réellement à cœur ?

Alors oui. L’immobilier est un formidable pilier d’enrichissement. Il peut vous permettre de générer des revenus importants. Que ce soit sous sa forme classique ou tout simplement par la création d’un business immobilier.

Vous avez noté sur votre bloc note le chiffre qui vous donnera ce fameux statut de “rentier immobilier“. Vous savez quel est aujourd’hui votre objectif. Le boss final de votre propre jeux vidéo.

Comment faire ?

Il va tout simplement falloir bosser. S’arracher. Se lever chaque jour avec la rage au ventre et tout donner dans votre projet immobilier.

Je ne suis pas là pour vous dire que ce sera simple ou facile. Pas du tout. Il y aura des moments où vous allez douter, ou vous allez tout remettre en question. Mais relever vous et passer les obstacles les uns après les autres.

Car c’est ça aussi l’immobilier. Tout n’est pas toujours tout rose.

Vous pouvez y arriver.

Vous êtes perdu, vous ne savez pas par où commencer ?

Quelles étapes mettre en œuvre pour passer à l’action ?

Je peux vous aider.

Vous trouverez dans le pack de bienvenue, que j’ai créé pour vous tous, les outils pour faire vos premiers pas :

  • une formation vidéo d’1h20 dans laquelle je vous explique le processus d’achat immobilier, les étapes que vous allez devoir franchir et les conseils les plus pragmatiques pour ne pas être perdu ;
  • le simulateur dont vous avez vu quelques captures ci-dessus, avec lui vous pourrez savoir en quelques clics si une bonne affaire peut être réalisée ou non ;
  • enfin la présentation vidéo du bien que nous avons vu dans cet article avant réalisation des travaux, vous pourrez avoir plus de détail sur celui-ci (durée d’environ 15 min) ;

Je vous l’offre de bon cœur donc profitez-en, cliquez ici.

Alors. Commencez. Maintenant. Merci de partager cet article. Les boutons sont juste à gauche.

Et vous ? Qu’avez-vous pensé de cet article ? Quel est votre avis sur la possibilité d’être rentier en un seul investissement immobilier ?

 

 

    2 Commentaires concernant "Rentier immobilier avec un seul bien ? Etude de cas concret"

    • Emmanuel

      Approche du sujet très complète. Ça vaut le coup de prendre le temps de lire cet article, qui nous fait nous poser des bonnes questions. Petit sourire concernant la différence entre le chiffre nécessaire pour vivre et celui souhaité 😉

      • Quentin Georges

        Bonsoir Emmanuel, merci pour ton commentaire !
        Effectivement la différence entre le montant dont nous avons besoin et celui dont nous rêvons est parfois très différent, maintenant il n’y a plus qu’à bosser pour aller le chercher. Allez allez on prend son téléphone et on prend rdv avec des agents immo pour cette semaine ! 🙂

Commentez cet article ici

Votre adresse mail ne sera pas publié

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.