Etes-vous bloqué au niveau endettement par la fameuse barrière des 33% ?

Est-ce que votre banque refuse de vous prêter ?

Avez-vous l’impression de ne plus pouvoir emprunter d’argent afin d’investir dans l’immobilier ?

C’est sans doute le cas aujourd’hui.

Les raisons sont diverses et variées.

Cela peut être dû à une situation financière délicate ou tout simplement parce que vous avez trop de prêt immobilier en cours.

Mais est-ce que cela veut dire pour autant que vous êtes complètement bloqué et que vous ne pouvez plus du tout investir dans la pierre ?

La réponse est non.

Vous allez simplement devoir revoir votre stratégie.

Certains investisseurs décident de procéder à un arbitrage immobilier. Par exemple vous allez vendre certains biens immobiliers même rentables pour pouvoir ensuite repartir sur un investissement plus conséquent.

D’autres vont utiliser leur épargne pour rembourser certains prêts et libérer une nouvelle capacité d’emprunt supplémentaire.

Et enfin une partie des investisseurs restant vont se diriger vers d’autres formes d’investissement. Cela peut être le crowdfunding qui va permettre de passer par un financement participatif. Ou alors partir sur un investissement en viager.

L’investissement locatif en viager se définit comme le fait de devenir propriétaire d’un bien immobilier à la fin de vie du propriétaire en l’échange d’une somme versée initialement le jour de la signature de la vente ainsi qu’une rente mensuelle définie.

Ainsi, le propriétaire va obtenir une somme d’argent appelé « le bouquet » le jour de la vente ainsi qu’une rente mensuelle jusqu’à la fin de sa vie.

Cela lui permettra donc de pouvoir payer ses frais de maison de retraite par exemple si sa pension est trop faible ou tout simplement d’augmenter son niveau de vie. Cette solution est très intéressante pour les personnes n’ayant pas d’héritiers à qui transmettre leur patrimoine.

Toutefois, il existe deux types d’investissement en viager à distinguer dont l’un est bien plus intéressant que l’autre.

distinction viager libre occupe

Une distinction entre viager libre et viager occupé

L’investissement en viager est aujourd’hui en France un investissement de niche car peu d’investisseurs connaissent cela.

La distinction entre viager libre et occupé caractérise encore plus cette méconnaissance car beaucoup le viager permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier seulement au décès du vendeur. Et donc cela constitue pour eux un investissement immoral et dangereux car c’est un pari sur l’âge de décès de l’actuel propriétaire.

En réalité, il existe une opportunité intéressante pour les investisseurs immobiliers avisés : l’investissement en viager libre.

Cela est plus rare mais pas forcément impossible à trouver.

Cela va tout simplement permettre au vendeur de laisser à l’acheteur la jouissance du bien, ainsi vous allez pouvoir acheter un bien immobilier, le rénover pour ensuite le louer à quelqu’un ce qui vous permettra de payer votre rente mensuelle au vendeur et même dégager un cash flow positif !

Pour cela il faudra dans 99% des cas passer par une agence immobilière spécialisée dans ce type d’investissement car les particuliers ne sont pas au fait de cette pratique et ne proposent pas leurs biens dans ce type de condition en direct.

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Investir en viager : une alternative à la banque

Comme vous pouvez l’imaginer, l’investissement en viager (et surtout en viager libre) est un véritable moyen de se passer de la banque.

Vous allez verser un bouquet initial au vendeur de quelques milliers d’euros suivant la valeur du bien et de ce que vous aurez négocié, puis une rente mensuelle qui aura également été négociée.

Par conséquent, pas d’étude de dossier, pas de négociation avec la banque, pas d’intérêt d’emprunt ou autre, tout se fait directement.

Ainsi, si vous avez un profil atypique pour les banques mais que vous disposez tout de même d’un peu d’épargne vous pourrez investir malgré tout !

solution

Viager : Une solution patrimoniale d’investissement

Que votre investissement soit libre ou occupé, il est intéressant de noter que cela va vous permettre de vous construire un patrimoine dans le temps.

En moyenne, l’immobilier augmente en terme de valeur patrimoniale dans le temps et ce depuis de longues années maintenant.

Le fait de ne pas payer d’intérêts à la banque contrairement au fait de contracter un prêt va réduire également vos coûts d’acquisition.

Nous pouvons même affirmer que si le bien est occupé cela réduira encore plus votre coût d’acquisition car vous paierez moins cher au niveau du bouquet initial en raison du fait de ne pas pouvoir jouir du bien immédiatement.

Cela constitue donc une stratégie patrimoniale intéressante pour beaucoup d’investisseurs qui peuvent être bloqués au niveau de leur taux d’endettement ou qui ne souhaitent plus passer par les banques.

 

Viager : Des critères d’acquisition classiques

Même si le fonctionnement du viager est différent de ce que nous avons l’habitude de voir, les critères d’achat n’en sont pas pour autant différent tout comme le process à mettre en place dans votre phase d’acquisition.

Comme pour l’achat d’un bien classique vous allez pouvoir négocier avec l’agence immobilière concernant d’une part « le bouquet » et d’autre part le montant de la rente mensuelle.

Faites cependant attention aux frais d’agence qui sont souvent plus élevés que lors d’une acquisition classique en raison d’une faible concurrence sur ce type de produit et de spécialisation.

La réactivité est le maître mot dans cette niche car les biens se vendent assez vite concernant les très bonnes affaires, il faudra donc regarder assez souvent les annonces sur internet et ne pas hésiter à appeler directement vos contacts pour être informé du moindre fait sur ce marché spécialisé.

calcul rentabilite viager

Calcul rentabilité viager

Vous l’imaginez bien, il est assez difficile de calculer en amont la rentabilité d’un investissement viager.

En effet, il est impossible d’anticiper à l’avance le prix final auquel vous allez payer le bien immobilier.

Vous allez donc vous baser sur des hypothèses.

Certains sites internet mettent en avant un rendement en se basant sur des loyers virtuels lorsque le vendeur habite encore dans le bien immobilier.

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Je ne suis pas forcément de cet avis.

Ce type d’investissement est très atypique, il ne peut donc pas être appréhendé de la même manière qu’un investissement classique.

Concrètement, l’objectif est d’éviter d’avoir recours à la banque et de se constituer un patrimoine dans le futur et non à l’instant T. La plupart des viagers étant occupé, il est donc impossible pour l’acheteur de percevoir une rente avant le décès de l’occupant.

Concernant le viager libre, le principe est le même puisque même si vous pouvez directement mettre le bien en location mais vous ne savez pas à quel prix vous allez payer le bien immobilier tant que le vendeur n’est pas décédé.

 

Conclusion

Avant de lire cet article, vous vous demandiez certainement comment passer outre la banque et le fameux prêt immobilier.

Cette situation pouvait résulter d’un blocage suite à trop d’emprunt immobilier à la fois ou tout simplement une situation personnelle empêchant la possibilité d’avoir recourir au prêt immobilier.

Au-delà de l’arbitrage immobilier ou de crowdfunding, nous avons étudié ensemble la possibilité d’investir via un viager.

Le marché du viager devrait exploser dans les années à venir. Dans un contexte où les retraites baissent voir stagnent et où le coût des maisons de retraites explose ce type de solution devrait devenir finalement une norme lorsque la famille de la personne âgée ne pourra assumer le montant de ces charges.

Il faut toutefois laisser un peu de temps aux agences immobilières afin qu’elles prennent leur marque sur ce nouveau type d’investissement, vous pouvez néanmoins contacter directement certaines agences déjà spécialisées en la matière.

Le fait de se passer d’un crédit pour l’acquisition permettra à ce type d’investissement de se démocratiser à l’avenir !

L’un des problèmes de ce type d’investissement est sous doute le côté psychologique.

C’est en réalité un pari sur la mort de quelqu’un, ce qui est très difficile à concevoir vous en conviendrez.

Et vous, est-ce que cela vous poserait un problème moral d’investir par le biais de cette manière ?

J’espère vous avoir éclairé sur ce type d’investissement.

Il est maintenant temps pour vous de passer à l’action et de mettre en application ce que vous avez découvert dans cet article.

N’hésitez pas à prendre contact avec une agence immobilière afin de lui demander s’ils ont des biens proposés sous cette forme.

Je peux d’ailleurs vous aider à faire vos premiers pas dans l’immobilier.

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Je vous souhaite le meilleur pour vos futurs investissements.

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